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《陽春市不動產(chǎn)登記歷史遺留問題處理意見（修訂）》（征求意見稿）

為妥善處理當前不動產(chǎn)登記中存在的歷史遺留問題，切實規(guī)范不動產(chǎn)登記行為，保護權利人合法權益，根據(jù)《中華人民共和國民法典》《城市房地產(chǎn)管理法》和《不動產(chǎn)登記暫行條例》、《自然資源部關于加快解決不動產(chǎn)登記若干歷史遺留問題的通知》（自然資發(fā)〔2021〕1號）、《廣東省自然資源廳關于印發(fā)加快處理不動產(chǎn)登記歷史遺留問題指導意見的通知》（粵自然資規(guī)字〔2018〕5號）、《陽江市關于進一步促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展若干措施》（陽部規(guī)〔2024〕6號）、《陽江市自然資源局關于不動產(chǎn)登記歷史遺留問題處理意見》（陽部規(guī)〔2020〕4號）等文件精神，結合我市實際，對《陽春市人民政府關于印發(fā)<陽春市不動產(chǎn)登記歷史遺留問題處理意見>的通知》（春府〔2019〕20號）進行了修訂，形成本處理意見。

一、總體要求

堅持以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，堅持以人民為中心的發(fā)展思想，以“尊重歷史、依法依規(guī)、實事求是、為民利民”為原則，以政府為主體，以維護人民群眾利益為核心，妥善解決因歷史遺留問題導致的不動產(chǎn)“登記難”，切實維護群眾權益。

二、政府牽頭，擔當作為

建立和實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度是黨中央、國務院的重大決策部署。隨著不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作的不斷深入，過去分散登記的弊端集中爆發(fā)，在分散登記過渡至統(tǒng)一登記過程中遇到了諸多政策性難題，涉及權利人的切身利益，若得不到及時妥善解決，將直接影響我市不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的平穩(wěn)有序實施乃至社會和諧穩(wěn)定。各地及有關部門要充分認識妥善解決不動產(chǎn)登記歷史遺留問題的重要性和緊迫性，切實落實政府屬地管理責任，強化責任擔當，積極主動作為，牢牢守住防止國有資產(chǎn)流失這條紅線，妥善處理我市各類不動產(chǎn)登記歷史遺留問題。

三、統(tǒng)籌兼顧，分類處理

(一)已取得房屋所有權屬證書，未辦理土地登記，當事人申請辦理不動產(chǎn)登記，按下列情形處理：

1.有合法土地權屬來源的，市不動產(chǎn)登記中心應予以辦理，有關土地權屬來源材料認定，可依據(jù)權利人取得土地使用權時的相關政策和各級人民政府或相關機構作出的證明文件材料，經(jīng)不動產(chǎn)權籍調查和公示無異議或異議不成立的，按國有建設用地換發(fā)房地一體的不動產(chǎn)權證。

2.沒有土地來源的，在符合規(guī)劃的前提下，房屋占用土地的宗地經(jīng)公告權屬界線清晰無爭議，可按規(guī)定補辦劃撥或者協(xié)議出讓手續(xù)后辦理不動產(chǎn)登記。

3.集體所有土地上開發(fā)的商品住房，一律不得辦理不動產(chǎn)登記。

(二)合法宗地上的房屋所有權多次轉移、轉移鏈條清晰且相繼取得房屋所有權屬證書，但沒有同步辦理土地使用權轉移，房屋、土地權屬證書的權利主體不一致，受讓人持房屋所有權屬證書和土地權屬證書申請不動產(chǎn)登記的，市不動產(chǎn)登記中心應予以受理，經(jīng)調查核實，注銷原土地權屬證書，辦理房屋、土地權利主體一致的建設用地使用權及房屋所有權不動產(chǎn)登記。原土地使用權證書無法收回的，由不動產(chǎn)登記機構公告作廢。

對于土地使用權多次轉移、已登記的房屋所有權未同步轉移的，可參照前款規(guī)定辦理。

經(jīng)市不動產(chǎn)登記中心核實，原土地、房屋分別登記時只繳納土地契稅或房屋契稅的，在辦理不動產(chǎn)登記時需補繳房屋或土地部分的契稅。但房屋產(chǎn)權檔案資料顯示房地產(chǎn)交易價格沒法區(qū)分土地和房屋價格且已按房地產(chǎn)交易價格繳納契稅的，視同該房地產(chǎn)已完善土地和房屋的交易契稅。

(三)有合法的房地產(chǎn)開發(fā)建設手續(xù)、但在開發(fā)建設中存在違反規(guī)劃條件、違反土地出讓合同、超用地紅線、超容積率等問題，待省出臺《關于加快解決不動產(chǎn)登記若干歷史遺留問題的指導意見》后參照實施。

(四)因開發(fā)建設單位已注銷等原因，購房人不能按照雙方共同申請的規(guī)定辦理不動產(chǎn)登記手續(xù)的，土地和房屋權屬來源清楚、界址明確，房屋的用地、規(guī)劃報建、竣工驗收等批準文件齊備清楚，買受人可憑房地產(chǎn)轉讓合同、購房款票據(jù)(或證明)、稅費憑證等單方申請登記，市不動產(chǎn)登記中心經(jīng)核實并公告15個工作日后辦理首次、轉移等不動產(chǎn)登記。

(五)符合交易條件的房改房、經(jīng)濟適用房、集資房和職工福利房，權利人申請不動產(chǎn)轉移登記，宗地為出讓類型，權利人應按規(guī)定繳納稅費后，辦理不動產(chǎn)登記；宗地為劃撥類型，根據(jù)國土資源部《關于已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售中有關土地問題的通知》（國土資用發(fā)〔1999〕31號）規(guī)定和參照《關于公布實施<關于市區(qū)國有劃撥土地上公有住房和經(jīng)濟適用住房補繳土地出讓金有關問題的處理意見>的通告》（陽國土資〔2018〕201號）有關規(guī)定，同一建筑內第一套房屋上市交易時，購買方與自然資源主管部門簽訂國有建設用地使用權出讓合同，其余各套房屋上市交易時，權利人補繳土地出讓金及稅費后，不再簽訂出讓合同，按出讓類型辦理不動產(chǎn)登記。土地出讓年限按同一建筑第一套房屋上市交易之日起計算，用途住宅，年限70年。

土地使用權的處置方式和土地出讓金的繳納標準：1.已購公有住房按《陽江市人民政府關于印發(fā)<陽江市自然資源領域提升營商環(huán)境若干政策措施>的通知》（陽府〔2022〕26號）第三十九條執(zhí)行，土地出讓金按稅務部門確認（應繳納契稅）的房地產(chǎn)交易計稅價格的1%計繳；2.經(jīng)濟適用住房、集資房、解困房參照《陽江市人民政府關于印發(fā)<陽江市自然資源領域提升營商環(huán)境若干政策措施>的通知》（陽府〔2022〕26號）第三十八條執(zhí)行，即按住房坐落位置土地評估結果的10%計繳，補繳地價估價期日以依法受理補繳地價申請時點為準。

經(jīng)原產(chǎn)權單位同意產(chǎn)權人轉讓房改房且辦理了新業(yè)主《房地產(chǎn)權證》的，新業(yè)主再轉讓該房屋的，在補繳土地出讓金后按市場化商品房辦理不動產(chǎn)登記。學校、醫(yī)院等行政事業(yè)單位內劃撥土地上的房改房轉移登記的，原產(chǎn)權單位書面同意房屋轉讓，不同意土地隨房屋轉移，保留土地使用權人為原產(chǎn)權單位的，可不計繳土地出讓金,保留為劃撥土地，在不動產(chǎn)登記簿注明“該房屋不屬市場化商品房，只能進行房屋部分的產(chǎn)權流轉，土地使用權人為原產(chǎn)權單位”。

對個人支付三成、單位支付三成、財政補貼四成的“三三四制”公有住房，由其原產(chǎn)權單位同意，經(jīng)市房改辦按規(guī)定扣繳公有住房上市價款后，如發(fā)生交易，其補交土地使用權出讓金按房地產(chǎn)交易計稅價格的1%繳納，交易價格按稅務部門確認應繳納契稅的房地產(chǎn)價值計算，取得完全產(chǎn)權后可上市轉讓。

國有糧食企業(yè)處置資產(chǎn)房屋轉移登記涉及補辦土地出讓補繳地價款的，按宗地標定地價的40%計繳（以處置資產(chǎn)批準時間為估價期日），補交土地出讓金后辦理不動產(chǎn)登記。 

(六)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記實施前，房屋所有權屬證書和國有土地使用證記載的房屋用途和土地用途不一致的不動產(chǎn)，當事人申請不動產(chǎn)登記時，繼續(xù)分別按照原記載的房屋、土地用途進行登記，未經(jīng)依法批準不得改變已登記的不動產(chǎn)用途。

(七)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記實施前，當事人購買已抵押國有土地使用權的房屋并取得房屋所有權屬證書，現(xiàn)土地仍處于抵押狀態(tài)的，當事人申請辦理不動產(chǎn)登記，經(jīng)抵押權人書面同意，市不動產(chǎn)登記中心可予以辦理，并在不動產(chǎn)登記簿和不動產(chǎn)權屬證書上注明土地抵押狀況。

(八)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記實施前，以土地等不動產(chǎn)設立抵押權，與現(xiàn)行《民法典》等法律法規(guī)沖突的，市自然資源局牽頭根據(jù)具體情況采取清償、置換、完善手續(xù)等方式依法處理后，市不動產(chǎn)登記中心根據(jù)處理結果依法辦理不動產(chǎn)變更、注銷等登記手續(xù)。

(九)已取得房屋所有權屬證書，房屋的幢基底涉及跨宗地，當事人申請不動產(chǎn)登記的，市不動產(chǎn)登記中心根據(jù)市自然資源局理意見對涉及宗地按照房屋與宗地對應一致原則進行分割、合并或調整邊界處理，辦理不動產(chǎn)登記手續(xù)。

（十）關于不同時期土地使用權和房屋所有權登記手續(xù)問題

1.沒有取得合法用地手續(xù)，且在不同時期使用土地的，具體按以下情形處理：

（1）用地行為發(fā)生在1987年1月1日《土地管理法》實施前的，依照原國家土地管理局1995年3月11日發(fā)布的《確定土地所有權和使用權的若干規(guī)定》進行確權：①由用地單位或個人對土地權屬來源情況作出說明并由所在鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）加具意見；②在用地現(xiàn)場、所在地村（居）、社區(qū)和所在地人民政府網(wǎng)站公示15個工作日，經(jīng)公示無異議或異議不成立的；③土地用途按現(xiàn)狀用途確定，土地使用權類型按劃撥確定。

（2）用地行為發(fā)生在1987年1月1日至1998年12月31日之間的，涉及將集體土地征收為國有的，可按1987年實施的《土地管理法》和《廣東省實施<中華人民共和國土地管理法>辦法》有關規(guī)定，經(jīng)報市人民政府批準后，以協(xié)議出讓方式辦理供地手續(xù)后辦理登記。辦理程序如下：

①用地單位或個人對土地權屬來源情況作出說明并由所在鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）加具意見；②在用地現(xiàn)場、所在地村（居）、社區(qū)和所在地人民政府網(wǎng)站公示15個工作日，經(jīng)公示無異議或異議不成立的；③對違法用地處罰時，按《廣東省國土資源行政處罰自由裁量權實施標準》的規(guī)定執(zhí)行罰款；④稅務部門出具完稅憑證或減免稅證明；⑤土地用途按現(xiàn)狀用途確定，土地使用權類型按劃撥確定；⑥屬轉讓的須按現(xiàn)行規(guī)定補繳土地出讓金，土地使用權類型按出讓確定。

（3）用地行為發(fā)生在1999年1月1日之后的，必須嚴格按現(xiàn)行土地管理法規(guī)定履行用地報批手續(xù)。

2.有合法用地手續(xù)，申請土地使用權和房屋所有權登記的，按不同時期區(qū)別辦理：

（1）1984年1月5日《城市規(guī)劃條例》實施前建成房屋的，申請人憑鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）出具意見，并經(jīng)市不動產(chǎn)登記中心公示無權屬爭議或異議不成立的，土地按實際用地范圍、劃撥性質，房屋按現(xiàn)狀登記。

（2）1984年1月5日后至2008年1月1日《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》實施前建成房屋，土地來源清楚的，憑各級規(guī)劃建設部門核發(fā)的準建證件及相關材料申請辦理登記。土地按實際用地范圍、劃撥性質類型，房屋按現(xiàn)狀直接確權登記。

（3）《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》實施后建成房屋的，申請人憑土地使用權證書、規(guī)劃報建及竣工驗收等手續(xù)申請辦理登記。私人自建房屋面積3000平方米以上，以及法人或其他組織建造房屋，且在我市實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記（2016年6月30日）前房屋已建成，無法提供房屋竣工驗收備案表的，須提供經(jīng)有資質房屋安全鑒定機構出具的《房屋可靠性檢測鑒定報告》。

合法用地手續(xù)是指不同時期各級人民政府批準用地文件（含會議紀要、批示等）、土地使用權證書、落實政策退還房屋通知書、購買公有住房證明文件、合法契約以及向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購買商住用地發(fā)票等。

對發(fā)票辦證類、落實政策退還房屋土地類、合法契紙類、拆遷安置類、基建土地許可證等土地確權業(yè)務按確權登記程序辦理不動產(chǎn)登記。

（十一）個人劃撥國有建設用地使用權面積在300平方米（含300平方米）以下，需補辦出讓手續(xù)或補繳地價款的，由市自然資源局按規(guī)劃可用地面積和土地權利證書用途辦理劃撥國有建設用地補繳土地出讓金補辦出讓手續(xù)。個人劃撥國有建設用地使用權面積超300平方米和公有成分占主導地位的劃撥國有建設用地需補辦土地出讓手續(xù)的，報市政府批準后，由市自然資源局辦理補繳地價款手續(xù)。

2016年6月30日不動產(chǎn)統(tǒng)一登記實施前，超批準用地紅線面積20平方米（含20平方米）以下且符合規(guī)劃，對超批準用地紅線補繳地價款手續(xù)的，由市自然資源局按規(guī)定辦理。批準用地紅線面積超20平方米，由市自然資源局報市政府批準后，辦理超批準用地紅線補繳地價款手續(xù)。

（十二）對原市住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設局、原市房產(chǎn)局為個人自建房分層分套賣出的房屋辦理登記并發(fā)出房地產(chǎn)權證且土地使用證類型為出讓的，土地使用權登記為全體業(yè)主共有，收回土地使用證注銷并記載在登記簿，按市場化商品房記載于不動產(chǎn)權證。對多個權利人的多宗用地合并建成統(tǒng)建樓對外銷售且辦理了房地產(chǎn)權證的，收回各權利人的土地使用證合并宗地后注銷使原土地使用權并記載在登記簿，土地使用權登記為全體業(yè)主共有，按市場化商品房記載于不動產(chǎn)權證。原土地使用權人拒絕交出土地使用證原件的，經(jīng)市不動產(chǎn)登記中心權籍調查人員核實該宗地已建成房屋并對外銷售的，完成注銷公告等程序后，由市不動產(chǎn)登記中心注銷該土地使用證，將宗地登記為全體業(yè)主共有。

（十三）市區(qū)龍灣路即市水務局至春江大道龍灣河段已領取房屋權屬證書，申請人辦理轉移登記或換發(fā)不動產(chǎn)權證的，統(tǒng)一落宗到原覆蓋龍灣河的建基宗地上。已領取土地使用證的，收回原土地使用證注銷歸檔，宗地面積為原土地使用證面積；未領取的，在備注欄注明“該宗登記屬房屋部分的登記，不涉及所占土地部分登記”。

（十四）2016年6月30日不動產(chǎn)統(tǒng)一登記實施前，房地產(chǎn)開發(fā)公司已銷售且已建成房屋的建設用地，由市自然資源測繪中心實地測量，形成測繪成果；鎮(zhèn)（街道）協(xié)助申請人完成地籍調查，按下列規(guī)定辦理不動產(chǎn)登記。

參照《陽江市自然資源局關于不動產(chǎn)登記歷史遺留問題的處理意見》（陽部規(guī)〔2020〕4號）有關規(guī)定，對已辦理建設工程規(guī)劃許可手續(xù)（已取得開工證、建設工程規(guī)劃許可證、建設許可證、建設臨時通知書、施工通知書等），按宗地標定地價的40%計繳土地出讓金（以購地合同或購地款票據(jù)時間為估價期日），市稅務局按土地銷售時價格（以購地合同或購地款票據(jù)記載價格）為基數(shù)計征稅費及滯納金；對無報建手續(xù)的，申請人需委托有資質的技術單位出具《房屋可靠性檢測鑒定報告》，房屋結構基礎承載力滿足要求的，由市城管綜合執(zhí)法局按工程造價的5-10%作出罰款處理，市自然資源局按宗地標定地價的40%計繳土地出讓金（以購地合同或購地款票據(jù)時間為估價期日），市稅務局按土地銷售時價格（購地合同或票據(jù)記載價格）為基數(shù)計征稅費及滯納金，申請人補繳建設工程規(guī)劃許可相關費用。

受讓人繳交土地出讓金、稅費及滯納金后，市自然資源局按現(xiàn)狀辦理土地房屋不動產(chǎn)登記。

對于2016年6月30日不動產(chǎn)統(tǒng)一登記實施前房地產(chǎn)開發(fā)公司已銷售的建設用地但尚未實施建設的，按前述相關規(guī)定辦理土地不動產(chǎn)權登記。

四、密切配合，齊抓共管

各地各部門要講政治、顧大局，從歷史發(fā)展的長遠眼光高度重視不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作，切實做到在宏觀上平穩(wěn)把控、微觀上大膽探索。市自然資源局、市住建局、市農業(yè)農村局、市財政局、市司法局等有關部門要密切配合，形成工作合力，按照依法、規(guī)范、便民的要求，共同推動我市不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度平穩(wěn)有序實施。

(一)全面完成資料移交。不動產(chǎn)登記資料的移交和管理是全面實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的基礎。各相關部門要按照國家和省的要求，將原有的房屋所有權、林地使用權、土地承包經(jīng)營權等登記簿、權屬來源證明材料、登記原因證明文件以及有關登記申請、審核等原始紙質資料和電子資料完整同步移交市不動產(chǎn)登記中心，確保登記資料的唯一性、統(tǒng)一性、合法性、安全性，實現(xiàn)不動產(chǎn)登記機構對登記檔案規(guī)范有效管理。

(二)全面完成數(shù)據(jù)整合。市自然資源局要加強領導，落實經(jīng)費保障，確保按照國家和省的統(tǒng)一部署和要求對現(xiàn)有土地、房屋、林地等登記信息數(shù)據(jù)全面完成遷移整合和建庫工作，實現(xiàn)網(wǎng)上能查可用、共享便民。

(三)建立信息共享機制。不動產(chǎn)登記信息共享是《不動產(chǎn)登記暫行條例》的明確規(guī)定，是便民利民、體現(xiàn)不動產(chǎn)登記工作意義之所在。各鎮(zhèn)（街道）、各部門要積極作為，依法履職，根據(jù)共享數(shù)據(jù)的用途，按需共享相應的數(shù)據(jù)信息。共享雙方要制定數(shù)據(jù)共享辦法或簽訂數(shù)據(jù)共享協(xié)議，明確數(shù)據(jù)共享內容、共享方式、數(shù)據(jù)保密要求、安全保密責任等內容。

(四)健全監(jiān)督和糾錯機制。建立健全執(zhí)法監(jiān)督和行政糾錯機制，對于不動產(chǎn)登記工作中發(fā)現(xiàn)的違法違規(guī)發(fā)證行為，市有關職能部門要依法處置，對失職瀆職造成嚴重后果的要嚴肅追責。市不動產(chǎn)登記中心要嚴格按照國家和省的統(tǒng)一部署和要求，依法依規(guī)開展不動產(chǎn)登記工作，防止產(chǎn)生新的問題。

本處理意見由陽春市自然資源局負責解釋，自公布之日起施行，有效期5年?！蛾柎菏腥嗣裾P于印發(fā)<陽春市不動產(chǎn)登記歷史遺留問題處理意見>的通知》（春府〔2019〕20號）同時廢止。

市政府規(guī)范性文件編號：春府規(guī)〔20  〕   號