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- 解讀房產(chǎn)交易新規(guī)五大亮點，住建部和市場監(jiān)管總局印發(fā)《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)的意見》
- 資訊類型：熱點關(guān)注 / 發(fā)布時間：2023-05-09 / 瀏覽：1089 次 /
- 2023-05-09 更新 投訴舉報
解讀房產(chǎn)交易新規(guī)五大亮點
5月8日，住建部和市場監(jiān)管總局印發(fā)《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)的意見》（以下簡稱《意見》），包含加強從業(yè)主體管理等十項內(nèi)容，可以歸納為服務(wù)內(nèi)容、合理收費、反壟斷、個人信息、存量房資金監(jiān)管等五大亮點。
一是要求中介服務(wù)質(zhì)價相符。此前，中介收取買賣雙方特定費率的傭金，但全行業(yè)對中介需提供哪些服務(wù)并未作統(tǒng)一規(guī)范。
對此，《意見》提出需明確經(jīng)紀服務(wù)內(nèi)容主要有基本服務(wù)和延伸服務(wù)，基本服務(wù)是中介機構(gòu)為促成房屋交易提供的一攬子必要服務(wù)，如提供房源客源信息、帶客戶看房、簽訂交易合同、協(xié)助辦理不動產(chǎn)登記等；延伸服務(wù)是交易當事人委托的代辦貸款等額外服務(wù)。除了明示服務(wù)內(nèi)容，《意見》要求中介機構(gòu)必須對服務(wù)項目和收費標準明碼標價。
二是合理收費。中介費向誰收，如何收才合理，一直是行業(yè)和老百姓熱議的焦點。
對此，《意見》提了3點要求：傭金收費由交易各方協(xié)商確定，要合理降低住房買賣和租賃的中介費用；鼓勵按照成交價格越高、服務(wù)費率越低的原則實行分檔定價；引導(dǎo)由交易雙方共同承擔經(jīng)紀服務(wù)費用。如果收費明顯高于市場平均水平，有關(guān)部門將采取約談等措施進行重點監(jiān)管。
一位接近政策制定部門人士解釋，目前中國成交一套二手房的傭金約2-3個點，但從近10年、20年維度來看，中介提供的居間服務(wù)、收費標準變化不大，但交易成本卻隨著標的金額的增值而倍速增長。按照10年前的房價，成交一套100萬元的房子，2個點的中介費是2萬元，但對如今北上廣深動輒總價千萬起的住房而言，同樣的中介服務(wù)收傭20萬元-30萬元不等。
“10年前和今天的服務(wù)成本相比，變化了多少？中介成交一套千萬級別的房子和一套剛需房源所提供的服務(wù)和成本有多大變化？”帶著這些疑問，近幾年來，政策部門一直研究如何讓中介費率更合理等問題。
而對于房子成交價格與服務(wù)費率之間的關(guān)系，政策部門內(nèi)部也存在多種聲音。
一方認為，應(yīng)該按照標的價格由高到低分檔，豪宅收取更高費率，總價越低的房源費率較低；一方認為應(yīng)更看重實際交易成本。提供相近服務(wù)內(nèi)容前提下，成交價格越高的服務(wù)費率也相對較高，因此“鼓勵按照成交價格越高、服務(wù)費率越低的原則實行分檔定價”。例如，一套100萬元的房子按照2%收取的傭金，而一套1000萬元的房子應(yīng)以更低的費率收取，比如1.5%。
針對如何收費，《意見》提出引導(dǎo)由交易雙方共同承擔經(jīng)紀服務(wù)費用。受不同城市、中介品牌差異和市場交易慣例、供需影響，中介費由買賣雙方誰來出、出多少，是一個多方博弈的結(jié)果。在中國，目前更主流的規(guī)則是由買方出中介費，少數(shù)城市由買賣方共擔。
據(jù)經(jīng)濟觀察網(wǎng)了解，在杭州等城市，貝殼等頭部中介機構(gòu)正在試行將中介費率從買家2%改為買賣雙方各1%。
規(guī)則之下，中介人員早早想好了對策，一位頭部中介機構(gòu)人士表示，在賣方市場，如果硬推行買賣雙方各承擔1%中介費，賣家也可以把1%的中介費加回總價中去。
據(jù)經(jīng)濟觀察網(wǎng)了解，《意見》的研究制定持續(xù)了較長時間，早于2022年底便已初步成文，幾經(jīng)修改和討論。其中，有聲音曾主張給中介費設(shè)置2%的具體上限。
2014年以前，房產(chǎn)中介服務(wù)費由政府統(tǒng)一制定指導(dǎo)價，房屋買賣中介費收費標準在0.5%-2.5%之間，租賃按照半月至一個月租金計收。2014年7月，發(fā)改委、住建部發(fā)文《關(guān)于放開房地產(chǎn)咨詢收費和下放房地產(chǎn)經(jīng)紀收費管理的通知》，將中介服務(wù)費定價權(quán)下放到省級，各地逐步將房產(chǎn)中介服務(wù)費調(diào)整為由市場調(diào)節(jié)。
一位接近政策制定部門人士解釋，2014年后，中介費標準已經(jīng)退出發(fā)改委的價格指導(dǎo)了，既然由市場定價，政府不應(yīng)該再設(shè)置上限，如果因為計劃干預(yù)，企業(yè)不執(zhí)行，引起大量群眾上訪，可能會弄巧成拙。
《意見》第三點是嚴禁操縱經(jīng)紀服務(wù)收費。監(jiān)管部門劍指機構(gòu)壟斷，“具有市場支配地位的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)，不得濫用市場支配地位以不公平高價收取經(jīng)紀服務(wù)費用?！狈康禺a(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)平臺不得強制要求加入平臺的小中介實行統(tǒng)一的收費標準。
第四點是加強個人信息保護。中介不得非法收集、使用、加工、傳輸他人個人信息，不得非法買賣、提供或者公開他人個人信息。沒有經(jīng)過業(yè)主或客戶同意，中介不能收集個人信息和房屋信息，也不得發(fā)送商業(yè)性短信息或撥打商業(yè)性電話。
第五點，和新房預(yù)售資金一樣，二手房購房款和傭金也要接受監(jiān)管了，這是前所未有的規(guī)定。
《意見》提出要加強存量房交易資金監(jiān)管，除交易當事人提出明確要求外，購房款應(yīng)納入資金監(jiān)管賬戶；鼓勵機構(gòu)將中介費納入交易資金監(jiān)管范圍。
在此之前，二手房購房款一般存進房產(chǎn)經(jīng)紀開設(shè)的公共監(jiān)管賬戶，類似鏈家、我愛我家等大型機構(gòu)都有專門的合作銀行?！兑庖姟烦雠_后，這些存量房購房款的存取也將由有關(guān)部門監(jiān)管，具體是一個地區(qū)的所有二手房購房款都存進授權(quán)的公共監(jiān)管賬戶，還是沿用此前中介機構(gòu)使用的賬戶但由有關(guān)部門介入監(jiān)管，有待更多細則落地。
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部 市場監(jiān)管總局
關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)的意見
各省、自治區(qū)、直轄市及新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳（委、管委、局）、市場監(jiān)督管理局（廳、委）：
房地產(chǎn)經(jīng)紀對促進房屋交易、提高交易效率、保障交易安全具有重要作用。近年來，部分房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)存在利用房源客源優(yōu)勢收取過高費用、未明碼標價、捆綁收費、濫用客戶個人信息等問題，加重交易當事人負擔、侵害其合法權(quán)益。為規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)，加強房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)管理，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，現(xiàn)提出以下意見。
一、加強從業(yè)主體管理。嚴格落實房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)備案制度。為新建商品房銷售和存量房買賣、租賃提供代理、居間等經(jīng)紀服務(wù)的機構(gòu)，應(yīng)當按照《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》規(guī)定向所在地住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門備案。市、縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門要全面推行經(jīng)紀從業(yè)人員實名登記，加強經(jīng)紀從業(yè)人員管理。經(jīng)紀從業(yè)人員提供服務(wù)時，應(yīng)當佩戴經(jīng)實名登記的工作牌、信息卡等，公示從業(yè)信息，接受社會監(jiān)督。
二、明確經(jīng)紀服務(wù)內(nèi)容。房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)提供的經(jīng)紀服務(wù)由基本服務(wù)和延伸服務(wù)組成?；痉?wù)是房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)為促成房屋交易提供的一攬子必要服務(wù)，包括提供房源客源信息、帶客戶看房、簽訂房屋交易合同、協(xié)助辦理不動產(chǎn)登記等。延伸服務(wù)是房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)接受交易當事人委托提供的代辦貸款等額外服務(wù)，每項服務(wù)可以單獨提供。
三、合理確定經(jīng)紀服務(wù)收費。房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)收費由交易各方根據(jù)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量，結(jié)合市場供求關(guān)系等因素協(xié)商確定。房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)要合理降低住房買賣和租賃經(jīng)紀服務(wù)費用。鼓勵按照成交價格越高、服務(wù)費率越低的原則實行分檔定價。引導(dǎo)由交易雙方共同承擔經(jīng)紀服務(wù)費用。
四、嚴格實行明碼標價。房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)應(yīng)當在經(jīng)營門店、網(wǎng)站、客戶端等場所或渠道，公示服務(wù)項目、服務(wù)內(nèi)容和收費標準，不得混合標價和捆綁收費。房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)提供的基本服務(wù)和延伸服務(wù)，應(yīng)當分別明確服務(wù)項目和收費標準。房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)收費前應(yīng)當向交易當事人出具收費清單，列明收費標準、收費金額，由當事人簽字確認。
五、嚴禁操縱經(jīng)紀服務(wù)收費。具有市場支配地位的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)，不得濫用市場支配地位以不公平高價收取經(jīng)紀服務(wù)費用。房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)平臺不得強制要求加入平臺的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)實行統(tǒng)一的經(jīng)紀服務(wù)收費標準，不得干預(yù)房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)自主決定收費標準。房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)、房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)平臺、相關(guān)行業(yè)組織涉嫌實施壟斷行為的，市場監(jiān)管部門依法開展反壟斷調(diào)查。
六、規(guī)范簽訂交易合同。各地住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門要制定房屋買賣合同、租賃合同、經(jīng)紀服務(wù)合同示范文本。房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)應(yīng)當在經(jīng)營場所醒目位置公示合同示范文本，方便交易當事人使用。房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)促成房屋交易，應(yīng)當通過房屋網(wǎng)簽備案系統(tǒng)辦理房屋買賣、租賃合同網(wǎng)簽備案。
七、加強個人信息保護。貫徹落實《中華人民共和國個人信息保護法》，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)及從業(yè)人員不得非法收集、使用、加工、傳輸他人個人信息，不得非法買賣、提供或者公開他人個人信息。房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)要建立健全客戶個人信息保護的內(nèi)部管理制度，嚴格依法收集、使用、處理客戶個人信息，采取有效措施防范泄露或非法使用客戶個人信息。未經(jīng)當事人同意，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)及從業(yè)人員不得收集個人信息和房屋狀況信息，不得發(fā)送商業(yè)性短信息或撥打商業(yè)性電話。
八、提升管理服務(wù)水平。市、縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門要建立健全房屋交易管理服務(wù)平臺，加強對交易房源、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)及從業(yè)人員的管理。房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)發(fā)布的房源信息，應(yīng)當通過平臺進行核驗。鼓勵通過房屋交易管理服務(wù)平臺向交易當事人提供房源核驗、房源發(fā)布、合同網(wǎng)簽備案等便民服務(wù)。加強存量房交易資金監(jiān)管，除交易當事人提出明確要求外，購房款應(yīng)納入資金監(jiān)管賬戶。鼓勵房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)將經(jīng)紀服務(wù)費用納入交易資金監(jiān)管范圍。
九、加大違法違規(guī)行為整治力度。各地住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門要將規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)納入房地產(chǎn)市場秩序整治的重要內(nèi)容，會同有關(guān)部門依法查處“黑中介”、侵犯個人信息合法權(quán)益等違法違規(guī)行為，曝光典型案例。對收費明顯高于市場平均水平的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門會同市場監(jiān)管等部門采取約談等綜合措施進行重點監(jiān)管。市場監(jiān)管部門會同有關(guān)部門依法查處不按規(guī)定明碼標價、操縱經(jīng)紀服務(wù)收費等違反價格和反壟斷法律法規(guī)的行為。對房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)相關(guān)違法違規(guī)信息，市場監(jiān)管部門要依法依規(guī)納入國家企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)。
十、加強行業(yè)自律管理。房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)組織要健全行規(guī)行約，完善房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)標準和執(zhí)業(yè)規(guī)則，引導(dǎo)房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)及從業(yè)人員依法合規(guī)經(jīng)營。對房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)及從業(yè)人員存在收費不規(guī)范、侵犯客戶個人信息合法權(quán)益等情形的，房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)組織依據(jù)行規(guī)行約給予自律處分。
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部
市場監(jiān)管總局
2023年4月27日
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