熱點(diǎn)關(guān)注- 解讀房產(chǎn)交易新規(guī)五大亮點(diǎn)，住建部和市場(chǎng)監(jiān)管總局印發(fā)《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的意見(jiàn)》
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解讀房產(chǎn)交易新規(guī)五大亮點(diǎn)
5月8日，住建部和市場(chǎng)監(jiān)管總局印發(fā)《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱《意見(jiàn)》），包含加強(qiáng)從業(yè)主體管理等十項(xiàng)內(nèi)容，可以歸納為服務(wù)內(nèi)容、合理收費(fèi)、反壟斷、個(gè)人信息、存量房資金監(jiān)管等五大亮點(diǎn)。
一是要求中介服務(wù)質(zhì)價(jià)相符。此前，中介收取買(mǎi)賣(mài)雙方特定費(fèi)率的傭金，但全行業(yè)對(duì)中介需提供哪些服務(wù)并未作統(tǒng)一規(guī)范。
對(duì)此，《意見(jiàn)》提出需明確經(jīng)紀(jì)服務(wù)內(nèi)容主要有基本服務(wù)和延伸服務(wù)，基本服務(wù)是中介機(jī)構(gòu)為促成房屋交易提供的一攬子必要服務(wù)，如提供房源客源信息、帶客戶看房、簽訂交易合同、協(xié)助辦理不動(dòng)產(chǎn)登記等；延伸服務(wù)是交易當(dāng)事人委托的代辦貸款等額外服務(wù)。除了明示服務(wù)內(nèi)容，《意見(jiàn)》要求中介機(jī)構(gòu)必須對(duì)服務(wù)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)明碼標(biāo)價(jià)。
二是合理收費(fèi)。中介費(fèi)向誰(shuí)收，如何收才合理，一直是行業(yè)和老百姓熱議的焦點(diǎn)。
對(duì)此，《意見(jiàn)》提了3點(diǎn)要求：傭金收費(fèi)由交易各方協(xié)商確定，要合理降低住房買(mǎi)賣(mài)和租賃的中介費(fèi)用；鼓勵(lì)按照成交價(jià)格越高、服務(wù)費(fèi)率越低的原則實(shí)行分檔定價(jià)；引導(dǎo)由交易雙方共同承擔(dān)經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用。如果收費(fèi)明顯高于市場(chǎng)平均水平，有關(guān)部門(mén)將采取約談等措施進(jìn)行重點(diǎn)監(jiān)管。
一位接近政策制定部門(mén)人士解釋?zhuān)壳爸袊?guó)成交一套二手房的傭金約2-3個(gè)點(diǎn)，但從近10年、20年維度來(lái)看，中介提供的居間服務(wù)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)變化不大，但交易成本卻隨著標(biāo)的金額的增值而倍速增長(zhǎng)。按照10年前的房?jī)r(jià)，成交一套100萬(wàn)元的房子，2個(gè)點(diǎn)的中介費(fèi)是2萬(wàn)元，但對(duì)如今北上廣深動(dòng)輒總價(jià)千萬(wàn)起的住房而言，同樣的中介服務(wù)收傭20萬(wàn)元-30萬(wàn)元不等。
“10年前和今天的服務(wù)成本相比，變化了多少？中介成交一套千萬(wàn)級(jí)別的房子和一套剛需房源所提供的服務(wù)和成本有多大變化？”帶著這些疑問(wèn)，近幾年來(lái)，政策部門(mén)一直研究如何讓中介費(fèi)率更合理等問(wèn)題。
而對(duì)于房子成交價(jià)格與服務(wù)費(fèi)率之間的關(guān)系，政策部門(mén)內(nèi)部也存在多種聲音。
一方認(rèn)為，應(yīng)該按照標(biāo)的價(jià)格由高到低分檔，豪宅收取更高費(fèi)率，總價(jià)越低的房源費(fèi)率較低；一方認(rèn)為應(yīng)更看重實(shí)際交易成本。提供相近服務(wù)內(nèi)容前提下，成交價(jià)格越高的服務(wù)費(fèi)率也相對(duì)較高，因此“鼓勵(lì)按照成交價(jià)格越高、服務(wù)費(fèi)率越低的原則實(shí)行分檔定價(jià)”。例如，一套100萬(wàn)元的房子按照2%收取的傭金，而一套1000萬(wàn)元的房子應(yīng)以更低的費(fèi)率收取，比如1.5%。
針對(duì)如何收費(fèi)，《意見(jiàn)》提出引導(dǎo)由交易雙方共同承擔(dān)經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用。受不同城市、中介品牌差異和市場(chǎng)交易慣例、供需影響，中介費(fèi)由買(mǎi)賣(mài)雙方誰(shuí)來(lái)出、出多少，是一個(gè)多方博弈的結(jié)果。在中國(guó)，目前更主流的規(guī)則是由買(mǎi)方出中介費(fèi)，少數(shù)城市由買(mǎi)賣(mài)方共擔(dān)。
據(jù)經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)了解，在杭州等城市，貝殼等頭部中介機(jī)構(gòu)正在試行將中介費(fèi)率從買(mǎi)家2%改為買(mǎi)賣(mài)雙方各1%。
規(guī)則之下，中介人員早早想好了對(duì)策，一位頭部中介機(jī)構(gòu)人士表示，在賣(mài)方市場(chǎng)，如果硬推行買(mǎi)賣(mài)雙方各承擔(dān)1%中介費(fèi)，賣(mài)家也可以把1%的中介費(fèi)加回總價(jià)中去。
據(jù)經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)了解，《意見(jiàn)》的研究制定持續(xù)了較長(zhǎng)時(shí)間，早于2022年底便已初步成文，幾經(jīng)修改和討論。其中，有聲音曾主張給中介費(fèi)設(shè)置2%的具體上限。
2014年以前，房產(chǎn)中介服務(wù)費(fèi)由政府統(tǒng)一制定指導(dǎo)價(jià)，房屋買(mǎi)賣(mài)中介費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)在0.5%-2.5%之間，租賃按照半月至一個(gè)月租金計(jì)收。2014年7月，發(fā)改委、住建部發(fā)文《關(guān)于放開(kāi)房地產(chǎn)咨詢收費(fèi)和下放房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)收費(fèi)管理的通知》，將中介服務(wù)費(fèi)定價(jià)權(quán)下放到省級(jí)，各地逐步將房產(chǎn)中介服務(wù)費(fèi)調(diào)整為由市場(chǎng)調(diào)節(jié)。
一位接近政策制定部門(mén)人士解釋?zhuān)?014年后，中介費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)退出發(fā)改委的價(jià)格指導(dǎo)了，既然由市場(chǎng)定價(jià)，政府不應(yīng)該再設(shè)置上限，如果因?yàn)橛?jì)劃干預(yù)，企業(yè)不執(zhí)行，引起大量群眾上訪，可能會(huì)弄巧成拙。
《意見(jiàn)》第三點(diǎn)是嚴(yán)禁操縱經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)。監(jiān)管部門(mén)劍指機(jī)構(gòu)壟斷，“具有市場(chǎng)支配地位的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，不得濫用市場(chǎng)支配地位以不公平高價(jià)收取經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用?！狈康禺a(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)不得強(qiáng)制要求加入平臺(tái)的小中介實(shí)行統(tǒng)一的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
第四點(diǎn)是加強(qiáng)個(gè)人信息保護(hù)。中介不得非法收集、使用、加工、傳輸他人個(gè)人信息，不得非法買(mǎi)賣(mài)、提供或者公開(kāi)他人個(gè)人信息。沒(méi)有經(jīng)過(guò)業(yè)主或客戶同意，中介不能收集個(gè)人信息和房屋信息，也不得發(fā)送商業(yè)性短信息或撥打商業(yè)性電話。
第五點(diǎn)，和新房預(yù)售資金一樣，二手房購(gòu)房款和傭金也要接受監(jiān)管了，這是前所未有的規(guī)定。
《意見(jiàn)》提出要加強(qiáng)存量房交易資金監(jiān)管，除交易當(dāng)事人提出明確要求外，購(gòu)房款應(yīng)納入資金監(jiān)管賬戶；鼓勵(lì)機(jī)構(gòu)將中介費(fèi)納入交易資金監(jiān)管范圍。
在此之前，二手房購(gòu)房款一般存進(jìn)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)開(kāi)設(shè)的公共監(jiān)管賬戶，類(lèi)似鏈家、我愛(ài)我家等大型機(jī)構(gòu)都有專(zhuān)門(mén)的合作銀行?！兑庖?jiàn)》出臺(tái)后，這些存量房購(gòu)房款的存取也將由有關(guān)部門(mén)監(jiān)管，具體是一個(gè)地區(qū)的所有二手房購(gòu)房款都存進(jìn)授權(quán)的公共監(jiān)管賬戶，還是沿用此前中介機(jī)構(gòu)使用的賬戶但由有關(guān)部門(mén)介入監(jiān)管，有待更多細(xì)則落地。
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部 市場(chǎng)監(jiān)管總局
關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的意見(jiàn)
各省、自治區(qū)、直轄市及新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳（委、管委、局）、市場(chǎng)監(jiān)督管理局（廳、委）：
房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)對(duì)促進(jìn)房屋交易、提高交易效率、保障交易安全具有重要作用。近年來(lái)，部分房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)存在利用房源客源優(yōu)勢(shì)收取過(guò)高費(fèi)用、未明碼標(biāo)價(jià)、捆綁收費(fèi)、濫用客戶個(gè)人信息等問(wèn)題，加重交易當(dāng)事人負(fù)擔(dān)、侵害其合法權(quán)益。為規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)，加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，現(xiàn)提出以下意見(jiàn)。
一、加強(qiáng)從業(yè)主體管理。嚴(yán)格落實(shí)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)備案制度。為新建商品房銷(xiāo)售和存量房買(mǎi)賣(mài)、租賃提供代理、居間等經(jīng)紀(jì)服務(wù)的機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)按照《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》規(guī)定向所在地住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)備案。市、縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)要全面推行經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員實(shí)名登記，加強(qiáng)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員管理。經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員提供服務(wù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)佩戴經(jīng)實(shí)名登記的工作牌、信息卡等，公示從業(yè)信息，接受社會(huì)監(jiān)督。
二、明確經(jīng)紀(jì)服務(wù)內(nèi)容。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)提供的經(jīng)紀(jì)服務(wù)由基本服務(wù)和延伸服務(wù)組成?；痉?wù)是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)為促成房屋交易提供的一攬子必要服務(wù)，包括提供房源客源信息、帶客戶看房、簽訂房屋交易合同、協(xié)助辦理不動(dòng)產(chǎn)登記等。延伸服務(wù)是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)接受交易當(dāng)事人委托提供的代辦貸款等額外服務(wù)，每項(xiàng)服務(wù)可以單獨(dú)提供。
三、合理確定經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)由交易各方根據(jù)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量，結(jié)合市場(chǎng)供求關(guān)系等因素協(xié)商確定。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)要合理降低住房買(mǎi)賣(mài)和租賃經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用。鼓勵(lì)按照成交價(jià)格越高、服務(wù)費(fèi)率越低的原則實(shí)行分檔定價(jià)。引導(dǎo)由交易雙方共同承擔(dān)經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用。
四、嚴(yán)格實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在經(jīng)營(yíng)門(mén)店、網(wǎng)站、客戶端等場(chǎng)所或渠道，公示服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)內(nèi)容和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，不得混合標(biāo)價(jià)和捆綁收費(fèi)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)提供的基本服務(wù)和延伸服務(wù)，應(yīng)當(dāng)分別明確服務(wù)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)收費(fèi)前應(yīng)當(dāng)向交易當(dāng)事人出具收費(fèi)清單，列明收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)金額，由當(dāng)事人簽字確認(rèn)。
五、嚴(yán)禁操縱經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)。具有市場(chǎng)支配地位的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，不得濫用市場(chǎng)支配地位以不公平高價(jià)收取經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用。房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)不得強(qiáng)制要求加入平臺(tái)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)實(shí)行統(tǒng)一的經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，不得干預(yù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)自主決定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)、相關(guān)行業(yè)組織涉嫌實(shí)施壟斷行為的，市場(chǎng)監(jiān)管部門(mén)依法開(kāi)展反壟斷調(diào)查。
六、規(guī)范簽訂交易合同。各地住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)要制定房屋買(mǎi)賣(mài)合同、租賃合同、經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同示范文本。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所醒目位置公示合同示范文本，方便交易當(dāng)事人使用。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)促成房屋交易，應(yīng)當(dāng)通過(guò)房屋網(wǎng)簽備案系統(tǒng)辦理房屋買(mǎi)賣(mài)、租賃合同網(wǎng)簽備案。
七、加強(qiáng)個(gè)人信息保護(hù)。貫徹落實(shí)《中華人民共和國(guó)個(gè)人信息保護(hù)法》，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及從業(yè)人員不得非法收集、使用、加工、傳輸他人個(gè)人信息，不得非法買(mǎi)賣(mài)、提供或者公開(kāi)他人個(gè)人信息。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)要建立健全客戶個(gè)人信息保護(hù)的內(nèi)部管理制度，嚴(yán)格依法收集、使用、處理客戶個(gè)人信息，采取有效措施防范泄露或非法使用客戶個(gè)人信息。未經(jīng)當(dāng)事人同意，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及從業(yè)人員不得收集個(gè)人信息和房屋狀況信息，不得發(fā)送商業(yè)性短信息或撥打商業(yè)性電話。
八、提升管理服務(wù)水平。市、縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)要建立健全房屋交易管理服務(wù)平臺(tái)，加強(qiáng)對(duì)交易房源、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及從業(yè)人員的管理。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)發(fā)布的房源信息，應(yīng)當(dāng)通過(guò)平臺(tái)進(jìn)行核驗(yàn)。鼓勵(lì)通過(guò)房屋交易管理服務(wù)平臺(tái)向交易當(dāng)事人提供房源核驗(yàn)、房源發(fā)布、合同網(wǎng)簽備案等便民服務(wù)。加強(qiáng)存量房交易資金監(jiān)管，除交易當(dāng)事人提出明確要求外，購(gòu)房款應(yīng)納入資金監(jiān)管賬戶。鼓勵(lì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)將經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用納入交易資金監(jiān)管范圍。
九、加大違法違規(guī)行為整治力度。各地住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)要將規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)納入房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序整治的重要內(nèi)容，會(huì)同有關(guān)部門(mén)依法查處“黑中介”、侵犯?jìng)€(gè)人信息合法權(quán)益等違法違規(guī)行為，曝光典型案例。對(duì)收費(fèi)明顯高于市場(chǎng)平均水平的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)會(huì)同市場(chǎng)監(jiān)管等部門(mén)采取約談等綜合措施進(jìn)行重點(diǎn)監(jiān)管。市場(chǎng)監(jiān)管部門(mén)會(huì)同有關(guān)部門(mén)依法查處不按規(guī)定明碼標(biāo)價(jià)、操縱經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)等違反價(jià)格和反壟斷法律法規(guī)的行為。對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)相關(guān)違法違規(guī)信息，市場(chǎng)監(jiān)管部門(mén)要依法依規(guī)納入國(guó)家企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)。
十、加強(qiáng)行業(yè)自律管理。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)組織要健全行規(guī)行約，完善房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和執(zhí)業(yè)規(guī)則，引導(dǎo)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及從業(yè)人員依法合規(guī)經(jīng)營(yíng)。對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及從業(yè)人員存在收費(fèi)不規(guī)范、侵犯客戶個(gè)人信息合法權(quán)益等情形的，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)組織依據(jù)行規(guī)行約給予自律處分。
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部
市場(chǎng)監(jiān)管總局
2023年4月27日
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