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紅星地產(chǎn)與遠(yuǎn)洋的連續(xù)劇終于迎來(lái)大結(jié)局。

200億，成為了這次聯(lián)手的核心數(shù)字。

7月18日，遠(yuǎn)洋集團(tuán)發(fā)布公告，將與關(guān)聯(lián)合作方共同通過(guò)天津遠(yuǎn)璞，擬以40億元的股權(quán)對(duì)價(jià)收購(gòu)紅星地產(chǎn)70%的股份。整個(gè)交易由4個(gè)階段完成，此前，天津遠(yuǎn)璞已經(jīng)受讓紅星地產(chǎn)18%的股份，雙方計(jì)劃在今年7月30日、8月10日和明年1月10日前后，分別完成紅星地產(chǎn)22%、11%和19%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓。

紅星地產(chǎn)與遠(yuǎn)洋的緋聞始于今年3月底，當(dāng)時(shí)遠(yuǎn)洋資本戰(zhàn)略入股紅星企發(fā)（紅星地產(chǎn)母公司）獲得18%股權(quán)。根據(jù)21世紀(jì)財(cái)經(jīng)報(bào)道，遠(yuǎn)洋對(duì)紅星地產(chǎn)評(píng)價(jià)頗高，認(rèn)為其“整體運(yùn)營(yíng)模式算是行業(yè)內(nèi)的良心企業(yè)”，且對(duì)紅星地產(chǎn)現(xiàn)在的管理團(tuán)隊(duì)也很認(rèn)可，因此決定進(jìn)一步收購(gòu)。

交易雙方對(duì)紅星地產(chǎn)的定價(jià)較為復(fù)雜。首先是40億元的股權(quán)作價(jià)，然后還要算上對(duì)未來(lái)利潤(rùn)的分配，后者更是影響紅星地產(chǎn)身價(jià)的核心要素。

根據(jù)遠(yuǎn)洋公告，截止2020年12月31日，紅星地產(chǎn)已售但未結(jié)轉(zhuǎn)的開(kāi)發(fā)物業(yè)及自持物業(yè)的利潤(rùn)，將由紅星控股與天津遠(yuǎn)璞按照85%：15%的比例進(jìn)行分配；截止2020年12月31日，未售的開(kāi)發(fā)物業(yè)及自持物業(yè)的利潤(rùn)，將由紅星控股和天津遠(yuǎn)璞按70%：30%的比例進(jìn)行分配。

據(jù)知情人士透露，交易價(jià)格不含紅星控股享有的已結(jié)轉(zhuǎn)利潤(rùn)，該項(xiàng)利潤(rùn)的規(guī)模大概在30億左右，應(yīng)該歸紅星控股所有。

遠(yuǎn)洋官方披露，紅星地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目共有91處，住宅銷售面積合計(jì)2017.1萬(wàn)平方米。其中70%分布在上海、蘇州、長(zhǎng)沙等一二線城市；可售型住宅產(chǎn)品比重高達(dá)80%，且多為面向剛需和剛改的高效項(xiàng)目，可實(shí)現(xiàn)快速去化?？紤]到紅星地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)在業(yè)界的良好口碑和勾地模式，項(xiàng)目利潤(rùn)率較高，初步估算，這家明星地產(chǎn)企業(yè)未來(lái)還能為股東創(chuàng)造的利潤(rùn)將達(dá)到200億左右。

由此可見(jiàn)，雖然紅星控股轉(zhuǎn)讓了紅星地產(chǎn)70%的股份，但依然可以獲取未來(lái)7成收入。因此，這次合作不像是此前所傳的“并購(gòu)”，用“非典型的股權(quán)合作”來(lái)描述可能更適合。

紅星控股葫蘆里賣(mài)的什么藥？

相較于紅星地產(chǎn)的身價(jià)之謎，紅星控股選擇的收益方式更值得細(xì)品。為什么他們沒(méi)有一次性換取大筆資金，而是選擇細(xì)水長(zhǎng)流，確保未來(lái)每年都能獲得一定的利潤(rùn)？

在我們看來(lái)，這首先說(shuō)明了紅星控股當(dāng)前并沒(méi)有面臨較大的償債壓力。因此，紅星控股并不急著套現(xiàn)，而是更傾向選擇未來(lái)幾年的現(xiàn)金流，用于支持紅星控股下屬板塊未來(lái)的發(fā)展需要。

其次，公司堅(jiān)定看好紅星地產(chǎn)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

如果紅星地產(chǎn)未來(lái)業(yè)績(jī)變臉，那么讓遠(yuǎn)洋集團(tuán)“一次付清”自然是紅星控股的最佳選項(xiàng)。反過(guò)來(lái)看，沒(méi)有把這次合作變成“一次性買(mǎi)賣(mài)”，而是和合作伙伴（遠(yuǎn)洋集團(tuán)）利益綁定，共同面對(duì)未來(lái)，充分證明了紅星控股對(duì)紅星地產(chǎn)的信心。前面提到，紅星地產(chǎn)的物業(yè)主要分布在一二線城市，并且多為面向剛需和剛改的高效項(xiàng)目，這確保了未來(lái)銷售價(jià)格的堅(jiān)挺。同時(shí)，隨著與遠(yuǎn)洋集團(tuán)合作的深入，雙方充分發(fā)揮在資本市場(chǎng)資源、商業(yè)運(yùn)營(yíng)、物業(yè)管理等領(lǐng)域的優(yōu)勢(shì)。這些都為未來(lái)實(shí)現(xiàn)更多利潤(rùn)奠定了基礎(chǔ)。

根據(jù)此前媒體報(bào)道，紅星地產(chǎn)一直沒(méi)有裁員、也沒(méi)有更換管理團(tuán)隊(duì)的動(dòng)作?？梢?jiàn)，紅星控股的信心其實(shí)也是一種自信——對(duì)自己人，整個(gè)紅星地產(chǎn)管理團(tuán)隊(duì)的信心。

最后，穩(wěn)定的現(xiàn)金流為紅星控股未來(lái)融資提供了更廣闊的空間。

選擇未來(lái)現(xiàn)金流，而非一次性收益的另一個(gè)重要意義在于，穩(wěn)健的現(xiàn)金流可以為紅星控股未來(lái)的融資提供更廣闊的空間，進(jìn)一步豐富融資渠道。

總的來(lái)說(shuō)，隨著遠(yuǎn)洋成為紅星地產(chǎn)大股東，紅星控股將剝離負(fù)債率更高的業(yè)務(wù)板塊，有息負(fù)債水平有望大幅下降，資產(chǎn)負(fù)債率也將得到優(yōu)化。此外，紅星地產(chǎn)貢獻(xiàn)的現(xiàn)金流又為老東家未來(lái)的債務(wù)償還提供了保障。在紅星控股以一個(gè)更輕盈、更聚焦的姿態(tài)，擁抱家居主業(yè)的同時(shí)，這次的股權(quán)合作范例也有望為行業(yè)帶來(lái)新的思考。

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